O iceberg imobiliário de Vila Nova de Gaia e os milhões da Arábia Saudita

As obras de construção da nova linha de metro em Vila Nova de Gaia transformaram parte da cidade num estaleiro a céu aberto. A esta obra, que inclui a construção de uma nova ponte sobre o Douro, juntam-se os inúmeros projetos de construção de edifícios de apartamentos onde se destaca a edificação de duas torres com 107 metros de altura.

Dados do Observatório Imobiliário de Gaia mostram que o concelho tem um ritmo de criação de nova oferta residencial que duplica a média nacional, com uma média anual de 6,6 fogos licenciados por cada 1.000 habitantes, entre 2022 e 2025.

Um dos projetos mais sonantes no concelho, consiste na construção de duas torres com mais de 100 metros de altura.

O projeto, batizado Haya Towers, resulta de uma parceria entre as promotoras Krest e Glowing Merit e fica situado na zona da VL8, junto à futura estação de metro da Linha Rubi. É constituído por duas torres, uma com 30 e outra com 31 pisos, que somam 40 mil metros quadrados de área de construção e 107,5 metros de altura. O investimento ascende a 150 milhões de euros, com início de obra previsto para o início de 2027, e o empreendimento deverá albergar cerca de mil habitantes, tornando-se no maior edifício residencial do país.

As tipologias vão de T0 a T5, e são dirigidas a jovens profissionais, famílias e investidores, com preços estimados entre os 5.000 e 6.000 euros por metro quadrado – valores que, segundo os promotores, são “elevados para Gaia, mas ainda acessíveis”.

Mas as Haya Towers são apenas a ponta de um verdadeiro icebergue imobiliário. Dados do Observatório Imobiliário de Gaia, iniciativa da autarquia em parceria com a Confidencial Imobiliário, revelam que Gaia lidera o ritmo de promoção de habitação no país: entre 2022 e 2025, licenciou 6,6 fogos por cada mil habitantes, o dobro da média nacional (3,3 fogos). Só em 2025, foram submetidos pedidos para 4.170 novos fogos, tendo sido aprovados 2.910.

Em Janeiro deste ano, o preço médio por metro quadrado em Vila Nova de Gaia situava‑se já nos 2.817 euros, com os apartamentos a atingir os 3.100 euros por metro quadrado. No primeiro trimestre de 2025, a renda média por metro quadrado em Gaia era superior à média nacional (9,91€).

Atualmente o preço de um apartamento T1 ou T2 em Gaia pode facilmente ultrapassar os 350 mil euros. Para uma família com um rendimento médio, o acesso à habitação própria tornou‑se um objectivo praticamente impossível.

Gaia tornou-se na zona mais apetecida para a hotelaria de luxo

O problema da habitação social é o mais urgente, mas é o que menos tem avançado. Muitas famílias esperam por soluções dignas, e os programas públicos lançados avançam, é certo, mas muito lentamente.

À construção de prédios de apartamentos é preciso juntar a construção de hotéis, principalmente hotéis de luxo que elegeram Gaia como um alvo preferencial.

Vila Nova de Gaia tornou-se na zona mais apetecida para a hotelaria de luxo. A abertura do Tivoli Kopke Porto Gaia Hotel, com 150 quartos e um investimento de 50 milhões de euros, é um dos exemplos disso mesmo. Em abril deste ano, Luís Filipe Menezes anunciou a construção de três novos hotéis na Afurada, que segundo o próprio autarca, serão das melhores unidades hoteleiras do Grande Porto.

Em 2024, Gaia foi o município que registou o maior crescimento turístico em Portugal – 11,4%, contra uma média nacional de 4% – ultrapassando a barreira de um milhão de dormidas. O turismo e o investimento externo, motores de desenvolvimento, tornaram‑se também catalisadores da especulação.

Teleféricos urbanos das Arábias

Em Janeiro de 2026, foi notícia o protocolo de cooperação assinado entre a Câmara de Gaia, liderada por Luís Filipe Menezes, e a Província Oriental da Arábia Saudita com o objetivo de “atrair investimento” para a construção de uma “nova cidade” de 300 hectares em Gaia e um parque de entretenimento urbano com outros oito hectares.

Menezes, que curiosamente liderou em 2023 a Câmara do Comércio e Indústria Árabe-Portuguesa, referiu que o mega projeto será “a grande solução para levar as pessoas a viver no interior e aí o investimento estrangeiro será essencial”, mas é pouco provável que o investimento resolva o grave problema da habitação.

Estão previstas várias tipologias de fogos, não apenas habitação a custos controlados, e o autarca defende que o município está disponível para ceder terrenos públicos, num modelo de parceria público-privada (PPP), porque, afirma, garante maior rapidez na concretização dos projetos face aos prazos de financiamento estritamente públicos.

Luís Filipe Menezes vai mais longe e pretende potenciar a expansão urbana de Gaia com a revisão do Plano Diretor Municipal (PDM), que a autarquia prevê ter concluído até ao final do verão.

A parceria com os sauditas abrange também a àrea dos transportes. A Câmara abre portas à participação de empresas e autoridades da Arábia Saudita no desenvolvimento de “novos sistemas de transporte”, baseado em teleféricos urbanos e parques de interfaces rodoviários.

Menezes pretende ainda erguer o “maior parque de entretenimento urbano do país”, depois de ter suspendido o programa municipal de apoio aos passes de transportes para idosos, que abrangia cerca de 9.000 beneficiários, e que o autarca garante ser “temporário”, mas que deixou marcas no seu regresso à presidência da autarquia.

Certo é que duas novas empresas sauditas vão instalar-se em Vila Nova de Gaia: a Strategic Deals Company For Investment (SDCI) e a Prestige. Alwalid Albaltan, presidente do Conselho Empresarial Arábia Saudita-Portugal e acionista de referência destas duas empresas, referiu em comunicado que “Gaia é um concelho com diversas oportunidades de investimento”.

A SDCI foi criada recentemente, como uma holding de investimento com foco na identificação de oportunidades de negócio e investimento em Portugal. O seu objetivo é adquirir participações acionistas, tanto minoritárias como maioritárias, em empresas portuguesas de setores considerados prioritários, como a construção e o turismo. A Prestige foi criada em Portugal, em janeiro deste ano, pelo mesmo empresário da SDCI, Alwalid Albaltan, e apresenta-se como especializada em “soluções urbanas para projetos municipais”, abrangendo áreas como mobilidade, estacionamento, cidades inteligentes (smart cities) e infraestruturas de lazer.

Ambas encaixam nos projetos previstos por Menezes e beneficiam de isenção de derrama, medida aprovada pelo presidente da Câmara para as empresas que se instalem no concelho este ano e que criem e mantenham pelo menos cinco empregos ao longo de um ano.

Muros que escondem a desigualdade social

Enquanto isso, a paisagem urbana de Gaia continua a ser, cada vez mais, o retrato da desigualdade. De um lado hotéis de luxo e torres residenciais cosmopolitas. Do outro, prédios degradados, pobreza, zonas ainda marcadas por carências estruturais e famílias à espera de soluções para o problema da habitação.

A Estratégia Local de Habitação (ELH) do concelho identificou 3.190 famílias (8.281 pessoas) em situação de carência habitacional em Vila Nova de Gaia, representando mais de 20% do total de situações identificadas em toda a Área Metropolitana do Porto (AMP), composta por 17 municípios.

Dados oficiais do Ministério do Trabalho e da Segurança Social de 2023, revelavam a existência de 4.492 crianças em situação de pobreza extrema no concelho de Gaia.

O problema da habitação não é exclusivo de Gaia. Em 2023 existiam 26.000 famílias à espera de uma vaga na habitação social em Portugal, enquanto o país parece continuar voltado para o turismo e para um mercado de habitação que não é acessível à maioria da população. Os salários afastam-se cada vez mais dos valores imobiliários, impedindo o acesso de milhares de famílias e jovens a habitação digna.

O mercado imobiliário, esse, parece estar em franco crescimento com um volume de construção considerável em toda a região do grande Porto.